Как защитить себя при покупке земельного участка?

Рынок недвижимости в Сочи имеет специфику, большое количество объектов в продаже не соответствуют ожиданиям покупателя. А именно могут быть выявлены проблемы с документами, ограничения на регистрационные действия, участок может находиться в судебном процессе, как предмет спора по тому, кто является его правообладателем, или по своим границам, далеко не все земельные участки подойдут для строительства.

Поэтому все покупатели стремятся обезопасить себя и заказывают экспертизу земельного участка у профессионалов. В зависимости
от места расположения объекта объем необходимых работ будет разниться.
 

Как защитить себя при покупке загородной недвижимости?

• Если собственник физическое лицо, то у него нужно запросить паспорт собственника, находится ли продавец в браке на момент сделки, тогда потребуется согласие супруга, заверенное у нотариуса, не торопитесь идти к нотариусу, сначала проверим участок.
• Если собственник юридическое лицо - устав юридического лица, им может быть предусмотрено, что сделки с недвижимостью должны быть одобрены в особом порядке, тогда надо будет запросить дополнительно одобрение учредителей организации, приказ о назначении директором этого юридического лица, паспорт, если подписывает другое лицо-документы этим правом его наделяющие.
   

Нет ли явных ограничений для сделки?

Программа минимум-это проверить из открытых источников:

• не проходит ли продавец процедуру банкротства.
• проверить налоговую задолженность
• самостоятельно это можно сделать с помощью базы ФССП.

Но этого явно не достаточно. Гораздо лучше провести глубинный анализ и спокойно пользоваться своим земельным участком, не
боясь, что его заберут и признают сделку недействительной.

Информация в справке, которая требует особого внимания:

• правообладатели объекта/объектов недвижимости;
• вид права (собственность/аренда);
• категорию земли;
• виды разрешенного использования;
• кадастровую стоимость;
• возможные ограничения в использовании (арест, ипотека, залог);
• возможные ограничения или обременения в использовании (проходящие по территории земельного участка инженерные коммуникации, охранные зоны и т.д.);

Конечно, данные из справки человеку неподготовленному мало о чем скажут, но эксперты на основании этих данныхмало о чем скажут, но эксперты на основании этих данных готовы сделать целый ряд выводов.

Если земельный участок по результатам этого этапа нас устраивает, то переходим к следующему пункту.
 

Справка ГИСОГД города Сочи или Градостроительный план земельного участка. По справке анализируем со специалистом:

Интереснее справки из Росреестра для нас департамент архитектуры города Сочи. Он играет одну из ключевых ролей в вопросах застройки города.

• Градостроительные зоны земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Сочи, с указанием Основных и вспомогательных разрешённых видов использования земельного участка и объектов капитального строительства;
• Данные по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для конкретного земельного участка;
• информацию о санитарной зоне;
• сведения о наличии/отсутствии зоны охраны автодорог ФСО, охранных зон инженерных коммуникаций, охранных зон промышленных объектов ( воинских частей, кладбищ и тд)
• сведения о наличии/отсутствии зон затопления/подтопления;
• сведения о наличии/отсутствии территории исторического поселения;
• сведения о границах особо охраняемых природных территорий;
• сведения о наличии/отсутствии зоны ОГП-О оползневых процессов;
• Графическое приложение "Схема границ земельного участка" с нанесением места допустимого размещения зданий, нанесенная на топографическую основу, с указанием минимальных отступов от кадастровых границ в соответствии с ПЗиЗ города Сочи;
• Графическое приложение "Расположение земельного участка относительно градостроительных зон".
   

После того, как мы изучили основные документы и выяснили можно ли строить и что, на участок выезжает геодезист Регионального кадастрового центра для:

• проверки на соответствие местоположения фактического ограждения данным ЕГРН;
• проведения съемки на наличие на территории планируемого к покупке земельного участка объектов строительства( если вы планируете строительство, то рекомендовано провести топографическую съемку- это более информативный замер, по результатам которого будет видно перепад высот на участке, наземные коммуникации.

По итогу геодезического выезда по угловым, поворотным точкам границ земельного участка устанавливаются межевые знаки- визуализируется точная граница на местности ( Внимание! Наличие забора не гарантирует правильные границы), составляется графическая схема с нанесением местоположения фактического объектов строительства “Акт выноса границ земельного участка".фактического объектов строительства “Акт выноса границ земельного участка".

Что дает экспертиза участка?

После этого, вы будете точно знать, что фактические границы вашего участка совпадают с кадастровыми, и не будет никаких «споров за землю» с соседями, или не совпадают и вы осознано будете принимать на себя риски:

При наличии всей обозначенной информации можно определить возможность капитального строительства на выбранном земельном участке, а так же подскажет состав пакета документов для подачи Уведомления о начале строительства в Департамент архитектуры города Сочи. Только владея информацией по земельному участку, имея обратную связь от специалистов, Вы сможете ответить себе на вопрос: стоит ли его приобретать или нет.

Что еще можно уточнить?

При желании, вы можете подать запрос в Министерство Культуры Краснодарского края в соответствии с Законом Краснодарского края "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края", с целью проверки возможного расположения земельного участка в зонах археологического наследия, памятников культуры, истории, архитектуры.

По всем вопросам обращайтесь к специалистам Регионального кадастрового центра в Сочи. Первая консультация в подарок!